मई 2003 में, अमेरिकी विभाग आवास और शहरी विकास (HUD) ने जारी किया संघीय विनियमन संभावित रूप से संभावित उधार देने वाली प्रथाओं से संभावित होमबायर्स की रक्षा करने का इरादा "बीमित" होम मॉर्गेज की प्रक्रिया के साथ जुड़ा हुआ है, जो बीमाकृत है संघीय आवास प्रशासन (एफएचए)।
नियम के लिए धन्यवाद, होमबॉयर्स "आश्वस्त महसूस कर सकते हैं कि वे बेईमान प्रथाओं से सुरक्षित हैं," तत्कालीन-एचयूडी सचिव मेल मार्टिनेज ने कहा। "यह अंतिम नियम शिकारी ऋण देने की प्रथाओं को खत्म करने के हमारे प्रयासों में एक प्रमुख कदम का प्रतिनिधित्व करता है," उन्होंने एक प्रेस विज्ञप्ति में कहा।
संक्षेप में, "फ़्लिपिंग" एक प्रकार का है रियल एस्टेट निवेश की रणनीति जिसमें एक निवेशक लाभ के लिए उन्हें फिर से शुरू करने के एकमात्र इरादे से मकान या संपत्ति खरीदता है। निवेशक का लाभ भविष्य की बिक्री की कीमतों में वृद्धि के माध्यम से उत्पन्न होता है जो एक बढ़ते आवास बाजार, नवीकरण या संपत्ति में किए गए पूंजी सुधार या दोनों के परिणामस्वरूप होता है। निवेशक जो फ़्लिपिंग रणनीति का उपयोग करते हैं, वे आवास बाजार में गिरावट के दौरान मूल्य ह्रास के कारण वित्तीय घाटे का जोखिम उठाते हैं।
होम "फ़्लिपिंग" एक अपमानजनक अभ्यास बन जाता है जब एक संपत्ति को कृत्रिम रूप से बड़े लाभ के लिए पुनर्निर्मित किया जाता है विक्रेता द्वारा कम या बिना किसी सराहनीय सुधार के अधिग्रहण के तुरंत बाद बढ़े हुए मूल्य संपत्ति। एचयूडी के अनुसार, शिकारी ऋण तब होता है जब होमबॉयर को अनसुना कर या तो अधिक कीमत चुकाते हैं अपने उचित बाजार मूल्य की तुलना में या अनुचित रूप से फुलाए हुए ब्याज दरों पर एक बंधक के लिए प्रतिबद्ध है, लागत या समापन दोनों।
कानूनी लंघन के साथ भ्रमित होने की नहीं
इस उदाहरण में "फ़्लिपिंग" शब्द को आर्थिक रूप से परेशान या खरीदने की पूरी तरह से कानूनी और नैतिक प्रथा के साथ भ्रमित नहीं होना चाहिए घर में ठहरनेवालावास्तव में अपने उचित बाजार मूल्य को बढ़ाने के लिए, और फिर इसे लाभ के लिए बेचने के लिए व्यापक "पसीने की इक्विटी" में सुधार करना।
नियम क्या करता है
एचयूडी के विनियमन के तहत, एचयूडी के एकल परिवार बंधक बीमा कार्यक्रमों में एफआर -4615 संपत्ति के प्रवाह को रोक देता है, “हाल ही में फ़्लिप किए गए घरों को एफएचए बंधक बीमा के लिए अर्हता प्राप्त करने की अनुमति नहीं है। इसके अलावा, यह FHA को प्रदान करने के लिए फ़्लिप किए गए घरों को बेचने का प्रयास करने वाले व्यक्तियों की आवश्यकता होती है अतिरिक्त दस्तावेज यह साबित करते हैं कि घर के उचित बाजार मूल्य में वृद्धि हुई है काफी। दूसरे शब्दों में, साबित करें कि बिक्री से उनका लाभ उचित है।
नियम के प्रमुख प्रावधान
रिकॉर्ड के मालिक द्वारा बिक्री
केवल रिकॉर्ड के मालिक एक व्यक्ति को घर बेच सकते हैं जो ऋण के लिए एफएचए बंधक बीमा प्राप्त करेगा; इसमें बिक्री अनुबंध के किसी भी बिक्री या असाइनमेंट को शामिल नहीं किया जा सकता है, एक प्रक्रिया अक्सर देखी जाती है जब होमब्यूयर को शिकारी प्रथाओं का शिकार होने के लिए निर्धारित किया जाता है।
समय पर प्रतिबंधों पर प्रतिबंध
- 90 दिनों या उससे कम अधिग्रहण के बाद होने वाले रिज़ॉल्यूशन एफएचए द्वारा बीमा के लिए पात्र नहीं होंगे। एफएचए के विश्लेषण ने खुलासा किया कि शिकारी उधार के सबसे अहंकारी उदाहरण "फ़्लिप" पर थे जो बहुत संक्षिप्त समय अवधि के भीतर होते थे, अक्सर दिनों के भीतर। इस प्रकार, "त्वरित फ़्लिप" को समाप्त कर दिया जाएगा।
- 91 और 180 दिनों के बीच होने वाले रिज़ॉल्यूशन योग्य होंगे, बशर्ते कि ऋणदाता एक प्राप्त करता है पुनर्विक्रय प्रतिशत सीमा के आधार पर एक स्वतंत्र मूल्यांकनकर्ता से अतिरिक्त मूल्यांकन स्थापित किया गया एफएचए द्वारा; यह सीमा अपेक्षाकृत अधिक होगी ताकि वैध पुनर्वास प्रयासों पर प्रतिकूल प्रभाव न पड़े लेकिन अभी भी बेईमान विक्रेताओं, उधारदाताओं और मूल्यांककों को फ्लिप संपत्तियों और धोखाधड़ी के प्रयास से रोकते हैं घरेलू खरीदार। ऋणदाता यह भी साबित कर सकते हैं कि बढ़ी हुई संपत्ति संपत्ति के पुनर्वास का परिणाम है।
- 90 दिनों और एक वर्ष के बीच होने वाले रिसॉर्ट एक आवश्यकता के अधीन होंगे जो ऋणदाता अतिरिक्त प्राप्त करता है परिस्थितियों या स्थानों को संबोधित करने के लिए मूल्य का समर्थन करने के लिए प्रलेखन जहां HUD एक के रूप में फ़्लिपिंग संपत्ति की पहचान करता है मुसीबत। यह प्राधिकरण ऊपर बताए गए 90 से 180 दिन के लिए स्थापित उच्च अपेक्षित सीमा को पार कर जाएगा जब एफएचए निर्धारित करता है कि एक विशेष रूप से पर्याप्त दुरुपयोग हो सकता है तो अवधि और आह्वान किया जाएगा इलाके।
विरोधी फ़्लिपिंग नियम के अपवाद
एफएचए संपत्ति को छूट के लिए छूट देने की अनुमति देगा:
- किसी कर्मचारी के स्थानांतरण के संबंध में एक नियोक्ता या पुनर्वास एजेंसी द्वारा अर्जित संपत्ति;
- इसके तहत HUD द्वारा फौजदारी, बैंक के स्वामित्व वाली संपत्ति के अवशेष अचल संपत्ति स्वामित्व (REO) कार्यक्रम;
- अन्य अमेरिकी सरकारी एजेंसियों द्वारा संपत्ति की बिक्री;
- पुनर्विक्रय प्रतिबंधों के साथ छूट पर एकल-पारिवारिक संपत्ति खरीदने के लिए HUD द्वारा अनुमोदित गैर-लाभकारी संगठनों द्वारा संपत्तियों की बिक्री;
- उन संपत्तियों की बिक्री जो विरासत द्वारा विक्रेता द्वारा अधिग्रहित की जाती हैं;
- राज्य और संघ-चार्टर्ड वित्तीय संस्थानों और सरकार-प्रायोजित उद्यमों द्वारा संपत्तियों की बिक्री;
- स्थानीय और राज्य सरकार की एजेंसियों द्वारा संपत्तियों की बिक्री; तथा
- के भीतर संपत्तियों की बिक्री मुख्य रूप से घोषित प्रमुख आपदा क्षेत्र (PDMDA), केवल HUD से अपवाद की सूचना जारी करने पर।
उपरोक्त प्रतिबंध एफएचए-बीमित वित्तपोषण का उपयोग करने के लिए एक नवनिर्मित घर बेचने या उधार लेने की योजना के लिए घर बनाने वाले बिल्डरों पर लागू नहीं होते हैं।